ローン否決の主な要因3つ
1.個人信用情報の傷
クレジットカードの延滞が、非常に多い理由です。金融機関は必ず個人信用情報を「CIC」や「全銀協(KSC)」から照会します。ローン申込書の裏に照会先を明記しているので、確認してみましょう。CICは2年間、全銀協(KSC)は3年間の履歴が残る!
2.年収・勤務先の規模
会社員の場合「年収500万以上」+「勤務先の規模」が一つの基準です。ただし、上場企業でも日本法人の業績が悪ければ否決となるケースや、小規模でも「創業歴が長い+財務状況が良い」勤務先であれば、ローン審査を通過できることもあります。
3.すでに借入が多すぎる
借入の上限は「年収に対して8〜10倍」という目安があるため、年収500〜600万円台でマイホームローンの残債が多い方は否決になることが多いです。
「転職直後のローンは通りにくい」という噂
半年〜1年間は欲しい
会社貝の場合、勤続年数は「収入が安定しているかどうか」の判断基準としてひとつの指標になります。最低でも半年〜1年以上の勤続実績がないと高年収でも否決になることがあります。
奥の手!!「オファーレター」
「ステップアップ転職」なら、転職後一カ月でもローンが組める金融機関があります。転職先からの「オファーレター」を提出することで勤続年数ネックをクリアできるケースが多いです。
不動産会社の「打診」が確実
結局のところ、上記は参考程度です。ローン審査は様々な角度から債務者の「貸し倒れリスク」を元に判断します。そこで、一番確実な手段は不動産会社から金融機関に打診してもらうことです。時期的にまだ早ければ改めて再チャレンジすれば良いだけなので、不動産会社に依頼してみましょう。
貯金や資産が多いとローンは有利?
「関係ない」金融機関が多い
以前は「保有資産」も審査に考慮されていました。しかし、保有資産の虚偽申告・改ざんを用いた不正融資が大問題となったため「保有資産のエビデンスは見ない!」という金融機関が多いのが現状です。
頭金次第で利用できることも
年収や勤務先の規模などがネックで融資が通らない場合、頭金1〜3割を条件に融資してくれる金融機関もあります。預金に余裕のある方、お金を貯めてから始めたい方は検討してみてください。
資産を担保にするローンはある
数億円以上の金融資産や不動産資産を担保に、低金利の融資を受けられる金融機関があります。利用できる方は富裕層に限られますが、好条件の低金利で融資を受けられる可能性があります。
ちょっと待った!ペアローンの落とし穴
「とりあえず折半」する前に
住宅ローンでペアローンを利用している場合、投資用ローンの可否・借り入れ可能額の決定は「配偶者の残債と合計する」金融機関と、そうでない金融機関があります。住宅ローンの残債がネックとなり希望条件で融資を組めない、融資可能額が変動するといったケースもあるので、事前に確認しましょう。
「連帯債務」の方が不利
投資用ローンの審査において債務者が2人のペアローンの場合、連帯保証より連帯債務のペアローンの方が不利なケースがあります。これからペアローンを組む方で、投資用ローンを利用する予定がある場合は注意しましょう。
※上記内容は過剰な借入等を推奨するためのものではありません。返済プランを立てた上で、計画的なご利用を推奨いたします。
玄人向け!Excelでシミュレーション自作
関数が用意されている
下記の関数を使えば「償還予定表」などが簡単に作成できます。自分で返済シミュレーションや損益分岐の試算、独自の投資判断を行いたい方にとって便利です。Excelが得意な方はお試しください。
PMT関数・月々の返清類を計算・
=PMT(利率,期間,現在価值,将来価值,支払期日)
PPMT関数・月々の返済額の元金部分を計算する。
=PPMT(利率,期,期間,現在価值,将来価值,支払期日)
IPMT関数・月々の返済報の利息部分を計算する・
=IPMT(利率,期,期間,現在価值,将来価値,支払期日)
・利率⋯金利を指定。
・期間⋯返済あるいは積立の期間を指定。
・期⋯元金相当分の金額を求めたい期を指定。
・現在価値⋯借入の場合は借入額を指定。積立で頭金がない場合は「0」を指定。
・将来価値⋯借入金を完済する場合は0を指定。積立の場合は満期額を指定。
・支払期日⋯返済や払込が月初に行われるか月末に行われるかを指定。
月初の場合「1」を指定。月末の場合は「0または省略」を指定。
ローン審査の結果を左右する隠れ要素
年齢・経歴などの潜在能力
同じ年収でも、若手なら「優秀さ」がプラス材料として働くことも。また、ビジネスマンとしての経歴・資格などが優れていると、同じ年収の方よりも高い倍率まで借入が可能になることもあります。審査の判断は、システムではなく金融機関の担当者です
相続予定の資産
相続予定の不動産の謄本などが提出できれば「貸し倒れリスクの低さ」においてプラス材料になるケースも。ローン審査を左右する最後の一押しになることがあります。
担当者のプレゼンカ
ローン審査の結果は、不動産会社の担当者による金融機関の担当者へのプレゼンによって左右されると言って過言ではありません。上記2つの要素も、不動産会社の担当者の伝え方次第でガラっと印象が変わります。不動産会社の担当者の役職や、ビジネスマンとして信頼できるかどうかもチェックしておくことをオススメします。
奥義!!15年で完済するファイナンスアレンジ
5件買って、3件売却
5件購入し、15年後に3件売却。売却して得た現金で、残った2件を含めた残債を完済してしまうという出口戦略です。少ない手出し且つ実質15年間で、完済物件が2件手に入ることになります。
2サイクル目も狙える!?
ローンを完済時、ご高齢でなければ再び融資を受けられる可能性が高いです。再び物件を購入し、同じスキームで2サイクル目を狙うことも。完済物件2件からの家賃収入を受け取るも良し、繰り上げ返済に充てて早期返済するのも良しと、選択肢が広がります。
税制面の恩恵も2度美味しい
不動産投資の節税効果は、年々薄れていきます。そこで、上記プランの副次的な効果として、節税効果の薄くなった物件を15年で売却し、持ち替えることでその恩恵を改めて享受できます。
【注意事項】
※資産価値(売却価格)の下がりにくい物件を購入することが前提です。
※15年は目安です。購入する物件や返済プランによって変動いたします。
※2021年10月20日時点の市況を元に立てたプランです。不動産価格やその他の
変動要素などによって、プラン通りに実現できない可能性がございます。
※本プランにより被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
「一棟+資産管理法人」を考えているあなたへ
個人より金利が高くなる!?
個人で新規なら1%台の金利で組めるところが、資産管理法人名義で融資を受ける場合、2%以上になるケースがあります。(2021年10月20日時点の市況)高額な借入を伴う不動産投資において、金利の差は大きな影響を及ぼします。必ず比較検討しましょう。
初期費用と手間がかかる
およそ「物件価格の2〜3割」の頭金が必要なケースが多く、法人としての義務(法人住民税均等割の費用や、源泉徴収の計算・納付、年末調整、給与支払報告書の提出など)も発生します。「想像してたより手間がかかる⋯」というケース多いので、ご注意ください。
本末転倒にならないために⋯!!
利回りと資産性を兼ね揃えた物件が選びやすかった環境は、ひと昔前の話です。「良物件が出たら」で節税・運用期間の機会損失をするよりも、小ロットでスピーディに始められる区分所有も視野に入れてみてください。好立地の優良物件を手に入れやすい環境が、今ならまだあります。
